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Preparado por José Valero (Abogado)

 

 

Hemos actualizado en Febrero de 2016 y ampliado a 50 el número de preguntas más frecuentes sobre el Proceso de Desahucio por Impago de Rentas, si quieres acceder a la nueva versión, pulsa aquí.

 

 

1.- ¿Con cuántos impagos puede ser iniciado un procedimiento de desahucio?

  

Basta con que esté pendiente el pago de una mensualidad para poder plantear una demanda de desahucio.

 

2.- ¿Se debe enviar un requerimiento al inquilino antes de demandarle?

 

No es requisito imprescindible que sea cursado un requerimiento, puede ser presentada la demanda sin haberle instado previamente por escrito a pagar la deuda.

 

La diferencia es que si se le ha requerido por medio fehaciente (Burofax, Carta Notarial, Telegrama …) con una antelación de al menos un mes a la presentación de la demanda el arrendatario pierde la oportunidad de paralizar el proceso de desahucio (enervar la acción) pagando todo lo que debe y, por tanto, el Juez acordará en sentencia o el Secretario mediante Decreto, que debe abandonar la vivienda o local en todo caso.

 

3.- ¿Es aconsejable enviar un requerimiento?

 

Si se sabe a ciencia cierta que los inquilinos son solventes y nos interesa que se mantengan en el arriendo, siendo a lo sumo 1 ó 2 las mensualidades adeudadas no está de más remitir un requerimiento por burofax concediendo un plazo de 7 días para el pago de la renta.

 

En los arrendamientos de locales, también con el límite de dos mensualidades, consideramos que es procedente remitir requerimiento cuando el inquilino ha hecho fuertes inversiones de dinero en acondicionar el local, pues hará todo lo que esté en su mano para ponerse al día.

 

4.- ¿Se debe contratar a un Abogado para los desahucios?

 

Generalmente sí es preciso estar asistido por Letrado y representado por Procurador, salvo que una anualidad de renta importe menos de 2.000 euros y esté por debajo de esta cantidad las rentas adeudadas.

 

En estos casos, al tramitarse por juicio verbal, podrían los interesados plantear una demanda en su nombre sin asistencia de los indicados profesionales.

 

En esta página disponéis de modelos en los que únicamente deberéis quitar lo referente a los datos de Abogado y Procurador e indicar en la fundamentación jurídica que al ser la renta anual de menos de 2000 euros al igual que las cantidades debidas pueden comparecer personalmente las partes.

 

En el resto de casos, es decir cuando la renta anual o lo debido supere los 2.000 euros es requisito imprescindible contratar a Abogado y Procurador. Localizar Abogados Especialistas >

 

5.- ¿Se puede dar de baja la luz, gas y cambiar la cerradura en el momento que los inquilinos dejan de pagar?

 

En ningún caso, podría implicar una denuncia por coacciones.

 

Nuestro consejo es que se pongan los contratos de suministros a nombre de los inquilinos por si desatienden el pago sean ellos los únicos responsables.

 

6.- ¿Es muy costoso un proceso de desahucio?

 

En principio en asuntos habituales de impago de rentas los costes son moderados, siendo perfectamente asumibles por cualquier propietario.

 

Es más en nuestro despacho es el cliente el que elige cuando pagarnos entre las diversas posibilidades que le planteamos.

 

El importe varía en función del importe de la renta y las mensualidades adeudadas, oscilando habitualmente los honorarios de abogados entre los 700 y 1.000 euros. Solicitar presupuesto >

 

 

7.- ¿Además del abogado en qué gastos se suele incurrir?

 

-          Poder Notarial para pleitos cuyo coste oscila entre los 30 y 40 euros.

-          Procurador, unos 150 euros, dependiendo del partido judicial y el importe de la renta.

-          Cerrajero, oscilando entre los 50 y 150 euros.

-          Antes era frecuente tener que llamar a una empresa de mudanzas, pero últimamente se les advierte a los inquilinos que los bienes existentes en la vivienda o local a fecha de lanzamiento se entenderán abandonados a todos los efectos, por lo que ya nos es necesario incurrir en este gasto.

 

8.- ¿Cuánto dura un desahucio?

 

Los más rápidos que hemos conseguido en Madrid no han llegado a los tres meses, aunque la media habitual oscila entre los 3 y 6 meses. Ver caso real de desahucio >

 

9.- ¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y la del desalojo?

 

Aproximadamente en 20 días un mes es dictado el decreto por el que se admite a trámite la demanda en el que ya se indica el día para el juicio y el fijado para el lanzamiento.

 

10.- ¿Puede el inquilino retrasar el proceso?

 

En muy pocos casos puede hacerlo pero por unos motivos muy concretos y tasados que aquí no vamos a exponer para no dar pistas y que puedan perjudicar las acciones de desahucio que tenemos entabladas.

 

11.- ¿Qué documentos deben presentarse con la demanda?

 

La demanda de Desahucio podría ser interpuesta con Copia de la Escritura de Propiedad de la Vivienda o Local y con el Contrato de Arriendo.

 

Sin embargo, nosotros para asegurar el completo éxito del procedimiento judicial, tanto en la acción de desahucio como en la reclamación de rentas que se interponen de forma conjunta, solicitamos a nuestros clientes los siguientes:

 

1.- Poder General para Pleitos. Se otorga en cualquier Notaría a favor de los Procuradores y Abogados que intervendán en defensa de los intereses del cliente. El coste es de unos 35 a 40 euros.

 

2.- Relación de Movimientos de la Cuenta Bancaria en la que el Inquilino efectuaba los ingresos o en su defecto certificado del banco en el que se indiquen los pagos efectuados por el arrendatario. No es un documento imprescindible, pues el que ha de probar el pago es el arrendatario, no obstante lo solicitamos para que se cuantifique corréctamente la deuda total existente.

 

3.- Requerimientos de todo tipo cursados al inquilino. Independientemente de que se anule o no la posibilidad de enervar el desahucio (paralizarlo abonando todas las rentas debidas), solemos pedir a nuestros clientes nos hagan entrega de estos avisos o requerimientos.

 

Una vez en nuestro poder los referidos documentos y mantenida una entrevista personal con la propiedad interponemos en dos días demanda de desahucio, iniciando paralelamente contactos con el inquilino en aras a lograr el abandono del inmueble antes de la celebración de la vista.

 

12.- ¿Si son varios propietarios es preciso que todos ellos firmen la demanda y comparezcan a Juicio?

 

En principio basta con que uno de los condueños lo haga, pues se presume que la acción de desahucio beneficia a toda la comunidad siendo un mero acto de administración.

 

No obstante hay determinados casos en los que sería preciso para no incurrir en riesgos que se iniciase por al menos la mayoría de los copropietarios.

 

13.- ¿Debe acudir el propietario demandante al Juicio?

 

En la mayoría de los casos ya no se celebra Juicio, pues para ello, la parte demandada en el plazo de 10 días desde la recepción de la demanda debe presentar escrito de oposición firmado por Abogado y Procurador, lo que en más del 85% de los casos no hace, pasando directamente al lanzamiento en la fecha programada.

 

Si formulase oposición en los expresados 10 días, el juicio se podría celebrar únicamente con el Abogado y el Procurador, pero nosotros exigimos que nos acompañe el propietario, por si la parte contraria comparece y pide su declaración, pues en caso de no estar presente la propiedad podrían admitirse hechos que le fueran perjudiciales.

 

Por lo tanto no es necesario que acuda pero si muy conveniente, pudiendo inclusive a perder el juicio por la incomparecencia.

 

En caso de imposibilidad manifiesta puede interesarse la suspensión de la vista.

 

14.- ¿Es necesario que acuda la parte demandada?

 

No es preciso que vayan los demandados no siendo causa de suspensión su inasistencia, salvo que no hubiesen sido citados en legal forma.

 

15.- ¿Se ha de citar personalmente a los inquilinos? ¿Qué ocurre si se niegan a recibir las notificaciones del Juzgado?

 

Se debe intentar notificar a los arrendatarios en el inmueble alquilado o en otro domicilio que pudieren haber designado, si no recibieren la notificación, se hará directamente publicándola en el tablón de anuncios del Juzgado.

 

Esta ya no suele ser una causa de suspensión de las vistas tal y como hace tiempo acontecía.

 

16.- ¿Quién paga los costes del juicio?

 

En principio la condena en costas es para quien pierde el proceso, en desahucios por falta de pago, nosotros hemos ganado todos con condena en costas a los demandados.

 

Lo normal es que nos pague el cliente y si conseguimos hacer efectivo el cobro de las costas le devolvamos el importe entregado.

 

17.- ¿Qué ocurre si se niegan a abandonar la vivienda o local?

 

Se les echa por la fuerza, de hecho la comisión judicial va acompañada por la policía por si hay algún problema con los ocupantes de la vivienda.

 

18.- ¿En la demanda se reclama también la deuda?

 

Sí, se pide tanto el desalojo como que se les condene al pago de rentas debidas así como las que se generen hasta el lanzamiento.

 

20 días después de la firmeza de la sentencia o del decreto puede iniciarse un proceso ejecutivo para localizar y embargar salarios, rentas o bienes de los deudores, con lo que pagar al propietario.

 

19.- ¿Se suelen cobrar las deudas?

 

A corto plazo sinceramente es difícil, si bien a medio y largo plazo son muchas las reclamaciones que prosperan al haber variado la situación económica del inquilino.

 

20.- ¿Qué plazo hay para ejecutar la sentencia por las deudas dejadas?

 

Son cinco años, si bien nosotros recomendamos iniciar la primera ejecución tan pronto como sea posible, pues algunas veces nos llevamos gratas sorpresas al encontrar algún depósito, valor, fondo o vehículo a nombre de los inquilinos.

 

21.- ¿En todos los casos ante un impago de rentas puede plantearse una demanda de desahucio ante los Juzgados?

 

No, hay que ver si hay firmado algún pacto de sometimiento de la cuestión a un Tribunal o Corte de Arbitraje.

 

Si tras la finalización no se recupera la casa hay que solicitar a un Juez que ejecute el Laudo Arbitral y expulse a los inquilinos de la vivienda o local.

 

Nosotros no somos partidarios de los arbitrajes en los arrendamientos pues en la actualidad se suele recuperar antes la posesión por la vía judicial y además si prospera la reforma procesal que hay en el congreso, la denominamos desahucio expréss para que os hagáis una idea, el proceso se agilizará notablemente.

 

22.- ¿Qué debo pedir al Abogado que tramite mi desahucio?

 

Que tenga experiencia más que demostrable en procesos de desahucio, al menos 100 desahucios y pueda demostrarlo.

 

Que entregue hoja de encargo en la que se detallen absolutamente todos los costes del proceso y actuaciones que está incluidas para luego no llevarse sorpresas.

 

Si tenéis alguna duda diferente a las expuestas o alguna explicación no os quedó clara contactar sin compromiso alguno. Telf. 91.530.96.95

 

Abogado Experto en Desahucios y ArrendamientosJosé Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

 

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